Mietrecht

1. Auf Grund der Verordnung darf ich mein Geschäft derzeit nicht öffnen. Muss ich die Miete weiterbezahlen?

Darf das Geschäft auf Grund einer behördlichen Schließung nicht mehr geöffnet werden, so kann es sich um eine Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes handeln. Wenn im Mietvertrag ein Vertragszweck vereinbart wurde, der auf Grund der Verordnung nicht mehr ausübbar ist, besteht jedenfalls eine derartige Unbrauchbarkeit. Es kann dann angemessen sein die Mietzahlung zur Gänze auszusetzen.

2. In meinem Geschäft bestehen auch Lagerräume. Dort sind nach wie vor Artikel gelagert. Muss ich für diese Räume die Miete weiterbezahlen?

Es kommt wieder auf den Vertragszweck an. Wurde auch die Lagerung dezidiert im Mietvertrag vereinbart, so kann dieser Zweck weiter ausgeübt werden. Ansonsten ist die Nutzung von Räumlichkeiten als Lager für Artikel Teil des täglichen Betriebes als Einzelhandel. Die Räume sind ebenfalls unbrauchbar.

3. Ich habe einen Pachtvertrag. Bin ich ebenfalls berechtigt den Pachtzins einzubehalten?

Bei Pachtverträgen ist die Situation eine andere als bei Mietverträgen. Zur Minderung des Pachtzinses ist man nur bei Pachtverträgen berechtigt, deren Vertragszeit ein Jahr nicht übersteigt. Weiters muss durch die Unbrauchbarkeit mehr als der halbe Jahresertrag ausfallen.

4. In meinem Mietvertrag steht, dass ich auch bei Unbrauchbarkeit wegen höherer Gewalt die Miete bezahlen muss.

Grundsätzlich handelt es sich bei § 1104 ABGB um sogenanntes „dispositives Recht“. Das heißt im Mietvertrag kann man eine Regelung treffen, die vom Gesetz abweicht. Eine derartige Vereinbarung kann jedoch sittenwidrig sein, da gerade der Mieter nicht mit dem Eintritt einer derartigen Situation rechnen musste und das Mietobjekt nicht benutzen kann.

Weiters gibt es auch eine neuer Rechtsansicht dazu, wenn es zu keiner behördlichen Schließung gekommen ist (Christian Prader, Auswirkungen einer Pandemie (COVID-19) auf das Mietrecht, CuRe 2020/3). Die Auswirkungen dieser Rechtsansicht sollen in den nächsten Fragen dargestellt werden.

5. Ich darf zwar weiterhin geöffnet haben, jedoch kommen fast keine Kunden in mein Geschäft. Muss ich die gesamte Miete weiterhin bezahlen?

Die (teilweise) Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes muss sich nicht nur aus einer behördlichen Schließung ergeben. Die Corona-Pandemie hat jedoch auch Auswirkungen darüber hinaus. Auch ein Kundenausfall, der auf die Pandemie zurückzuführen ist berechtigt zur Mietzinsminderung.

6. Ich bin im Home-Office und mein Büro steht teilweise leer. Muss für das gesamte Büro die Miete weiter bezahlt werden?

Eine Pflicht für das Home-Office gibt es nicht, jedoch wird angeraten überall dort Home-Office zu praktizieren wo es möglich ist. Risikogruppen müssen in Kürze auf Home-Office umstellen. Auch diese Entwicklung ist auf die aktuelle Corona-Pandemie zurückzuführen. Für den Teil des Büros der durch das Home-Office nicht mehr genutzt wird besteht ein Anspruch auf Mietzinsminderung.

Generelles zum Mietrecht in der derzeitigen Situation:

Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch regelt in §1104 den Fall, wenn das gemietete oder gepachtete Bestandobjekt auf Grund eines außerordentlichen Zufalls unbenützbar wird. Konkret zählt das Gesetz hier Beispiele auf und führt dabei auch die „Seuche“ als derartigen Grund an. Auch bei behördlichen Verboten hat die Rechtsprechung einen derartigen Fall angenommen. Bisher einhellige Meinung ist, dass auch die momentane Situation der Corona-Pandemie zu diesen Fällen zählt.

Bei § 1104 handelt es sich um sogenanntes „dispositives Recht“. Das heißt, dass diese Norm nur dann zum Zug kommt, wenn von den Vertragsparteien nichts anderes vereinbart wurde. Im Mietvertrag kann also das Risiko des außerordentlichen Zufalls auf den Mieter überwälzt werden und weiters eine Zahlungspflicht bestehen. Ob eine derartige Überwälzung im Mietvertrag stattgefunden hat ist im Einzelfall zu prüfen.

Wird der Mietgegenstand darüber hinaus nicht zur Gänze unbrauchbar, so besteht gemäß § 1105 ABGB auch das Recht einer teilweisen Minderung des Mietzinses im Umfang der Unbrauchbarkeit. Diese Unbrauchbarkeit muss jedoch faktisch auf Grund der momentan geltenden Gesetzeslage vorliegen. So kann gesagt werden, dass jedenfalls die Verkaufsflächen von Geschäftslokalen deren Betreten nun verboten ist, als unbrauchbare Fläche gewertet werden können. Die Büroräumlichkeiten des jeweiligen Geschäftslokales, in dem man auch nach wie vor arbeiten darf und Bestellungen oder Papierarbeit abwickeln kann sind auf Grund des Betretungsverbotes jedoch nicht zwingend unbrauchbar.

Anders verhält sich die teilweise Minderung, wenn es sich um einen Pachtvertrag handelt. Hier ist eine teilweise Minderung nur dann möglich, wenn der Pachtvertrag auf die Dauer von maximal einem Jahr abgeschlossen worden ist und durch die Unbrauchbarkeit mehr als die durchschnittliche Hälfte des Pachtertrages verloren geht.

Auf Grund der Unbenützbarkeit des Mietgegenstandes besteht für den Mieter jedenfalls auch die Möglichkeit den Mietvertrag gemäß § 1117 ABGB vorzeitig zu kündigen.

Entgegen aktuellen Berichten in Zeitungen besteht auf Grund der aktuellen Situation kein generelles Recht die Mietzahlungen für die Dauer der Unbenützbarkeit auszusetzen. Es kommt, wie oben ausgeführt, auf den Einzelfall an und ist auch wichtig was im Mietvertrag geregelt wurde.